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¿Qué es el pago inicial de una hipoteca … y por qué es importante?

Si está pensando en comprar una casa algún día, es posible que haya escuchado que el pago inicial de la hipoteca es un gran obstáculo, posiblemente incluso el más grande. Pero a menos que haya comprado un automóvil o haya hecho otra gran compra, las palabras «pago inicial» pueden no significar nada para usted… excepto quizás representar una cosa más que no sabe acerca de comprar una casa.

El pago inicial es la parte del precio de compra de una vivienda que el comprador paga con su propio dinero. El resto del dinero para comprar la casa proviene del prestamista en forma de préstamo hipotecario .

La mayoría de las compras de viviendas se realizan con la ayuda de un préstamo hipotecario, dijo la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en 2020 que el 87% de las compras de viviendas fueron financiadas .

La mayoría de esos préstamos requieren algún tipo de pago inicial. Ese dinero es lo principal que se interpone entre muchos posibles propietarios y la casa de sus sueños, porque el pago inicial de una casa es una gran suma. Esto se debe en parte a los precios de la vivienda, que han aumentado de manera constante (con pocas áreas de excepción) desde la Gran Recesión.

La mediana de la vivienda unifamiliar existente se vendió por $ 313,000 en octubre de 2020 , según la medición de NAR. Y en 2020, el pago inicial promedio general fue del 12% , equivalente a $ 37,560 en la casa de precio promedio. Los montos promedio del pago inicial oscilaron entre el 7% para los compradores por primera vez y el 16% para los compradores habituales.

Un pago inicial del 7% puede parecer pequeño; para una casa que cuesta $ 313,000, sin embargo, el 7% es $ 21,910, sin mencionar los costos de cierre que deberá pagar, que pueden agregar hasta el 2% al 5% del monto del préstamo. Conseguir tanto dinero es un desafío para muchos compradores de viviendas. No pocos acuden a sus familiares en busca de ayuda. Muchos retrasan la compra de su vivienda durante meses o años mientras crean una cuenta de ahorros para el pago inicial.

Antes de embarcarse en un proyecto tan largo y desafiante, es una buena idea comprender qué hacen los pagos iniciales, cómo afectan su hipoteca y qué tan grande debe ser su pago inicial. Puede usar una calculadora de pago inicial para ayudarlo con esta decisión. Mientras tanto, esto es lo que necesita saber.

Cómo el pago inicial afecta su hipoteca

El pago inicial afecta, en primer lugar, el tipo de préstamo que puede obtener. La mayoría de los prestamistas requieren que usted deposite algo. Pero existen algunas excepciones.

Por ejemplo, si es un veterano en el servicio, puede ser elegible para un préstamo de pago inicial respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos ( un préstamo de VA ). De lo contrario, a menos que se trate de un préstamo especializado o un programa de asistencia para el pago inicial, por lo general está considerando realizar algún tipo de pago inicial.

Los diferentes tipos de préstamos requieren diferentes pagos iniciales. He aquí por qué: el pago inicial afecta un factor importante llamado relación préstamo-valor (LTV), o cuánto está pidiendo prestado en comparación con el valor de la casa.

Para calcular la relación LTV, primero encuentre el monto del préstamo restando el monto del pago inicial del precio de compra, luego divida el monto del préstamo por el precio de compra de la casa. (Excepción: si el precio de compra es mayor que el valor de tasación, divida el monto del préstamo por el valor de tasación).

(Precio de compra de la vivienda – Pago inicial) / Precio de compra de la vivienda = Relación LTV

(Precio de compra de la vivienda – Pago inicial) / Valor de tasación de la vivienda = Relación LTV

He aquí un ejemplo:

El comprador de una casa de $ 300,000 pone un 12%, o $ 36,000, para comprar la casa. Eso significa que el monto del préstamo será de $ 300,000 menos $ 36,000 o $ 264,000:

$ 300 000 – $ 36 000 = $ 264 000

Para calcular la relación LTV, divida $ 264 000 por $ 300 000 para obtener 88. Expresado como porcentaje, esto es 88 por ciento. La relación LTV es del 88%.

$ 264 000 / $ 300 000 = 88%

El LTV es importante porque afecta la percepción de riesgo del prestamista. Un LTV más alto, cuando todos los demás factores son iguales, es un préstamo más riesgoso desde la perspectiva del prestamista. La opinión del prestamista de exactamente qué tan riesgoso es su préstamo afectará los términos y el costo del préstamo que se le ofrece.

Por ejemplo, una relación LTV más alta generalmente significa una tasa de interés hipotecaria más alta . Y solo fracciones de puntos porcentuales en la tasa de interés pueden tener un gran efecto en la cantidad total de interés que pagará durante la vigencia del préstamo. La tasa de interés también afecta el monto de su pago mensual.

Aún más importante, el LTV afecta la cantidad que puede calificar para pedir prestado. Debido a que el monto del préstamo que puede obtener afecta el precio de la casa que puede comprar, esto hace que el monto del pago inicial sea un factor importante en la asequibilidad.

Pagos iniciales y relación deuda-ingresos

Un pago inicial también puede reducir su relación deuda-ingresos (DTI), que analiza cuánto paga en deudas cada mes en comparación con la cantidad de ingresos que genera. Esta es otra cifra clave que los prestamistas observan al evaluar una solicitud de préstamo.

Para calcular su índice DTI, totalice todos los pagos mensuales de su deuda, incluidos los préstamos para automóviles y para estudiantes, los pagos mínimos de la tarjeta de crédito y el pago de su hipoteca propuesta. Luego divida este número por su ingreso bruto mensual y exprese el resultado como un porcentaje.

(Pagos mensuales totales de la deuda + Pago hipotecario propuesto) / Ingreso mensual bruto = Índice DTI

Esa es tu proporción de DTI. Si es más de aproximadamente el 45%, dependiendo del prestamista, es posible que no califique para pedir prestado tanto. Por lo general, a los prestamistas les gusta ver un DTI del 43% o menos.

Para cambiar su relación DTI, tiene algunas opciones. Puede aumentar sus ingresos, lo que puede no ser fácil. También puede disminuir sus otros pagos de deuda. O puede reducir el pago de su hipoteca propuesto pidiendo prestado una cantidad menor.

Una forma de pedir prestado menos es comprar una casa menos costosa. Un pago inicial más alto es otra opción porque significa que está pidiendo prestado menos dinero, por lo que tanto su pago hipotecario mensual como el índice DTI disminuirán.

Esta puede ser la mejor o la única forma de comprar la casa que desea.

“Hay pautas establecidas de que un prestamista solo otorgará préstamos para ciertos DTI”, dice Jeremy Larkin , quien trabaja con un 73% más de viviendas unifamiliares que el agente promedio en Houston, Texas . «Puede que tenga que inyectar más efectivo para poder reducir su índice de deuda».

Vendedores y anticipos

A los vendedores también les gusta ver un pago inicial mayor. Eso es importante en un mercado inmobiliario caliente, cuando las casas pueden tener varios postores compitiendo por el trato.

«En una situación de oferta competitiva, ya sea en efectivo o con un pago inicial más alto se va a ganar el trato», dice Larkin. Los vendedores quieren un comprador cuyo financiamiento no fracasará en el último minuto, dejándolos potencialmente en la estacada, explica.

Cuando un prestatario deposita más dinero, existe la percepción de que existe un menor riesgo de que el préstamo pueda ser rechazado justo antes del cierre. Los vendedores asumen que un pago inicial más alto indicará que el comprador tiene suficiente efectivo para cubrir cualquier déficit de financiamiento de último momento.

Este mismo fundamento se puede aplicar a las tasaciones. Una tasación baja puede ser otra barrera para el cierre que un pago inicial mayor podría ayudarlo a navegar. Si está ofreciendo más que el precio de venta de la casa, o estuvo involucrado en una guerra de ofertas, entonces es posible que la tasación sea más baja que el precio de compra de la casa , lo que puede poner en peligro el préstamo. Poder cubrir la diferencia de valor en efectivo es la forma en que se asegura de que su prestamista aún otorgue el préstamo, incluso si la tasación es más baja de lo que todos esperaban.

20% de pago inicial: ¿agradable o necesario?

Si le pregunta a una persona típica cuál es el pago inicial de una casa, la cifra que escuchará con más frecuencia es «20%». Como muestran las estadísticas sobre compradores de vivienda, por supuesto, la cifra media es considerablemente menor.

Aun así, si puede, existen razones para invertir el 20% en una casa, incluso más allá de obtener un mejor préstamo y lograr que su oferta de compra sea aceptada. Una es que poner un 20% de anticipo significa que no tendrá que pagar el seguro hipotecario (MI) .

El seguro hipotecario protege a los prestamistas en caso de que un prestatario no reembolse el préstamo. Aunque está destinado a cubrir a los prestamistas, los prestatarios lo pagan. Las primas del seguro hipotecario pueden agregar cientos de dólares a su pago hipotecario mensual.

Un pago hipotecario mensual más alto significa una relación DTI más alta, lo que puede dificultar pedir prestado suficiente dinero para hacer el trato si ya está rondando ese índice de referencia del 43%. Poner un 20% y evitar el IM puede mantenerlo en un DTI más saludable.

Aún así, poner el 20% no siempre es el mejor movimiento. Cuando las tasas de interés son bajas, hacer un pago inicial mayor no cambia mucho la porción de interés de su pago, señala Larkin. Puede que haya movimientos más inteligentes que hacer con el dinero que tanto ahorró.

A finales de 2020, «es barato conseguir dinero», observa Larkin. Si puede obtener la aprobación con menos dinero inicial y está seguro de que su oferta no será rechazada debido a un financiamiento inestable, él no ve razón para pagar más a menos que esté haciendo un pago inicial del 20% para evitar el IM.

«Podría tomar ese dinero extra y ponerlo en el mercado de valores con la esperanza de aumentar la riqueza a largo plazo», dice Larkin.

«¿Por qué poner dinero en una casa que se aprecia entre un 2% y un 3% anual, tal vez, cuando puede ponerlo en el mercado y obtener potencialmente un rendimiento del 8 al 10%?»

Siempre hay otras inversiones que se pueden hacer con efectivo en la mano, por lo que puede tener sentido hacer menos y diversificar sus inversiones. O guarde el dinero extra en ahorros para mejoras o emergencias.

Opciones de pago inicial bajas

El tipo y la fuente de su préstamo influyen en la cantidad que deberá depositar. Diferentes préstamos y prestamistas exigen diferentes pagos iniciales.

Aquí están las fuentes principales y los requisitos mínimos de pago inicial.

Préstamos VA: Los veteranos elegibles pueden calificar para préstamos sin pago inicial a través del programa de préstamos VA.

Préstamos de la FHA : la Administración Federal de Vivienda acepta préstamos con tan solo un 3,5% de anticipo.

Préstamos del USDA : El Departamento de Agricultura de los EE. UU. Tiene un programa de préstamos sin pago inicial disponible principalmente en áreas rurales.

Préstamos convencionales: los préstamos convencionales como el programa HomeReady de Fannie Mae pueden aprobarse con tan solo un 3% de pago inicial para ciertos compradores calificados.

Armado de su pago inicial

No es inusual que los compradores primerizos recurran a otros miembros de la familia en busca de ayuda para comprar una casa. La encuesta de NAR encontró que el 26% de los compradores, más de 1 de cada 4, tenían ayuda familiar con el pago inicial.

Otra fuente potencial es un programa de asistencia para el pago inicial . Hay literalmente miles de estos, incluidos muchos que se ejecutan a nivel local y estatal, disponibles en casi todos los mercados del país. Algunos requieren que los fondos se devuelvan como una segunda hipoteca. Otros son préstamos condonables y otros otorgan subvenciones totales.

Cada programa de asistencia para el pago inicial tiene diferentes estándares de calificación y procesos de solicitud. Pero para los compradores elegibles, estos pueden ayudar mucho con el pago inicial.

Calculando su pago inicial ideal

Para decidir cuánto depositar, comience por decidir qué es lo más importante. ¿Es la tarifa? ¿El pago mensual? ¿La mayor cantidad de capital que tendrá desde el principio con un pago inicial mayor?

Utilice una calculadora de pagos iniciales en línea para ver el efecto de pagos iniciales de diferentes tamaños sobre los intereses, pagos, MI y otros factores.

Luego, calcule cuánto dinero tiene realmente disponible para usted. Incluya posibles obsequios de miembros de la familia si es apropiado.

No planee poner hasta el último centavo que tenga en el pago inicial. Necesitará efectivo para los gastos de mudanza, costos de cierre, posibles reparaciones y otros objetivos financieros, como vacaciones y compra de un automóvil nuevo.

Puede llevar algún tiempo ahorrar para el pago inicial. Cuanto mayor sea el pago inicial, es probable que demore más. Poner un poco de esfuerzo en pensar en cómo un pago inicial afecta el monto de su préstamo y cuánto querrá depositar puede tener un gran impacto en cuánto necesita ahorrar … y cuánto tiempo tendrá que esperar antes de comprar una casa.

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