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5 formas de obtener una estimación del precio de bienes raíces para su casa en Miami

Es probable que el valor de su casa haya cambiado desde que la compró. Su precio fluctuará año tras año debido a cambios en su mercado local, apreciación natural, desarrollos en su vecindario y cualquier mejora en el hogar que haya realizado.

Ya sea que esté planeando vender o quedarse, es una buena práctica vigilar su inversión inmobiliaria, y existen algunos enfoques de uso común que pueden ayudarlo a medir el valor de mercado actual de su propiedad.

Algunas estimaciones del valor de la vivienda cuestan dinero, por lo que es mejor guardarlas para cuando esté buscando vender o refinanciar su hipoteca. También puede utilizar varias herramientas en línea para obtener una estimación rápida del valor, pero algunas son más precisas que otras.

Un agente de bienes raíces calificado siempre será uno de sus mejores aliados cuando se trata de llegar a un precio de venta adecuado, pero no está de más comprender algunos de los enfoques utilizados para predecir ese número mágico. Aquí, profundizaremos en cinco de las principales herramientas y recursos de estimación de precios inmobiliarios disponibles para los propietarios de viviendas.

Utilice una herramienta de estimación en línea de buena reputación

Las valoraciones de bienes raíces se ven muy diferentes hoy en día de lo que eran en décadas pasadas. Gracias a los avances en la tecnología, ahora es posible conectarse, ingresar una dirección y obtener una estimación instantánea del valor de su casa.

Cómo funcionan los AVM

Un modelo de valoración automatizado (AVM) es una herramienta que utiliza modelos matemáticos, aprovechando una base de datos de ventas recientes de la propiedad en cuestión, ventas comparables en el área y otros datos públicos para obtener un valor estimado de la propiedad . El AVM puede servir como un buen punto de partida o una comprobación rápida del valor estimado.

Uno de los mayores beneficios de los estimadores de valor de la vivienda es su facilidad y transparencia, lo que brinda a los propietarios una visión instantánea del valor aproximado de su propiedad. También puede ser útil para corregir imprecisiones relacionadas con el valor de una vivienda y la planificación de renovaciones.

Es importante recordar que no todas las herramientas de valoración en línea tienen las mismas capacidades. El Estimador de valor de la vivienda de HomeLight comienza pidiéndole que responda siete preguntas sobre su propiedad y luego empareja esa información personalizada con datos públicos para proporcionar la estimación más precisa. Incluso puede dar un paso más al acceder a nuestra red de compradores de Venta simple para obtener una oferta real en su propiedad.

Limitaciones de las herramientas de precios en línea

Sin embargo, los AVM no son el fin de todas las estimaciones de precios de bienes raíces. “Una evaluación en línea no podrá determinar si una casa tiene madera dura o laminado, o si el sótano está terminado o tiene otras mejoras”, explica Christie Wilkins , una de las principales agentes de bienes raíces en Duluth, Georgia.

En los vecindarios exclusivos donde se encuentran muchos de los listados de Wilkins, la mayoría de las casas usan diferentes constructores. Eso significa que incluso si tienen un tamaño comparable, dos casas pueden diferir en hasta $ 1 millón en valor según lo que hay en el interior. En ese caso, es posible que el tasador en línea no tenga suficiente información para obtener un número exacto.

Sin embargo, en los vecindarios donde la mayoría de las casas se construyeron en el mismo período de tiempo, tal vez incluso por el mismo constructor, y tienen más o menos las mismas características, los estimadores en línea suelen ser más confiables.

Rachel Massey , tasadora residencial certificada en Ann Arbor, Michigan, está de acuerdo en que los tasadores en línea pueden ser razonablemente confiables o muy imprecisos, según el tipo de vivienda y la ubicación.

“Para una unidad de condominio que está en condiciones promedio en un área con muchas ventas, la herramienta debe ser bastante confiable”, dice. «Por otro lado, una propiedad frente al lago probablemente será muy inexacta, porque la herramienta detectará casas que no tienen fachada y las incluirá en los algoritmos».

Cuando un tasador en línea podría ser una buena opción:

La propiedad está en una subdivisión donde las casas son todas similares en tamaño, antigüedad y características.

Está considerando remodelar su casa y desea medir su valor actual antes de realizar mejoras.

Ha habido múltiples ventas de propiedades comparables en el área.

Desea realizar algunos cálculos de referencia del precio de venta de su casa, para luego restar las tarifas de venta proyectadas y el saldo actual de la hipoteca para tener una idea de los ingresos netos estimados.

Desea confirmar o refutar una valoración que se realizó en función de las comparaciones de ventas.

Haz tu propio análisis de composiciones

Cualquiera que haya comprado o vendido una casa sin duda ha escuchado la palabra «comps». Este es un término de la industria que se refiere a los precios de venta de propiedades comparables circundantes, que se utiliza como punto de referencia para asignar valores (y precios ) de viviendas similares.

No hace tanto tiempo, las compensaciones de ventas de las propiedades circundantes solo eran accesibles para los agentes inmobiliarios a través de bases de datos privadas. Pero en la industria de alta tecnología actual, es posible que cualquier persona se conecte a Internet y obtenga información sobre precios y listas de prácticamente cualquier hogar del país.

Mantenga sus composiciones juntas

Benjamin Shrauner , un inversor de bienes raíces con sede en Kansas City que ha aparecido en USA Today , dice que es posible realizar su propio análisis de comps para obtener un valor aproximado. Él aconseja buscar propiedades similares que se hayan vendido en los últimos seis a 12 meses a una milla de distancia y que estén en condiciones similares. “También es importante evitar cruzar líneas divisorias, como carreteras o vecindarios muy diferentes, ya que no se incluirían en una tasación bancaria”, dice.

Comprenda la estrategia de precios de su agente

Wilkins no está en contra de que sus clientes ejecuten sus propias composiciones, ya que hacer que realicen una investigación preliminar a veces puede facilitar su trabajo. Si un propietario ya tiene una idea de lo que está pasando en el mercado y cómo encaja su casa, puede ayudar a fortalecer el caso de Wilkins cuando se trata de hacer recomendaciones de precios. “Cuando un vendedor ya ha mirado las compensaciones, puede ayudar a eliminar parte del aspecto emocional y es posible que no tenga que luchar contra ellos para aceptar un precio más realista basado en el mercado”, dice ella.

Dicho esto, los agentes que se especializan en ciertas áreas pueden tener información privilegiada que el público en general puede no conocer, dice Wilkins. Y, por supuesto, ejecutar compilaciones de ventas no tendrá en cuenta ningún detalle interior que pueda influir en el valor de una vivienda.

Cuando podría ser inteligente ejecutar sus propias composiciones:

  • Quiere confirmar una valoración que ha sido determinada por un agente o tasador.
  • Tiene un apego emocional a una casa y quiere ayudar a moderar cualquier prejuicio.
  • No tiene prisa por vender y solo está haciendo una investigación preliminar.
  • Desea armarse con datos recientes del mercado antes de reunirse con un agente o tasador.

Comuníquese con un agente inmobiliario local de primer nivel

Si bien la tecnología ha ayudado a eliminar gran parte del misterio que rodea a las transacciones de bienes raíces, no existe un sustituto electrónico para el conocimiento y la experiencia de un profesional de bienes raíces . Cuando se trata de fijar el precio de una vivienda, un agente ofrece un valor único que va más allá de lo que proporciona un estimador de valor en línea, incluido el conocimiento del área, las características y el estado de la propiedad, las tendencias del mercado local y las preferencias del comprador.

Wilkins dice que, en algunos casos, los propietarios se han puesto en contacto con ella después de obtener un valor estimado en línea, solo para descubrir que su estimación era un 20% más alta que el valor justo de mercado. En este caso, presenta un análisis comparativo de mercado (CMA) bien investigado basado en las condiciones del mercado y las ventas de compensación en el área. “Trabajamos en equipo con el vendedor para asegurarnos de seleccionar el precio correcto”, dice.

Es una buena idea ponerse en contacto con algunos agentes calificados para recopilar algunos CMA diferentes. Luego, puede emparejar esa información con una herramienta de valoración en línea para llegar a la estimación más precisa posible.

Cuando ponerse en contacto con un agente es una buena elección:

  • No se siente cómodo rastreando o analizando los datos usted mismo.
  • Ha realizado una investigación preliminar, pero desea confirmar la precisión de lo que ha encontrado.
  • La propiedad tiene características únicas que no se incluirán en las ventas ni en la valoración en línea.
  • Está listo para publicar su propiedad y necesita orientación durante todo el proceso.

Descubra lo que ofrecería un comprador en efectivo

Otra opción más para medir el valor potencial de su casa es averiguar cuánto pagaría un inversor en efectivo por ella fuera del mercado. En HomeLight, lo llamamos el precio de venta simple de su casa , que generalmente es del 90% al 95% de su valor de mercado.

Wilkins dice que esta ruta puede funcionar bien en algunas situaciones. Muchos vendedores aprecian la conveniencia y privacidad de una venta en efectivo fuera del mercado, ya que pueden elegir una fecha de cierre y evitar que las personas pasen por su casa para las exhibiciones. Esta ruta también elimina la molestia de las inspecciones, las contingencias financieras, las reparaciones y otros desafíos que pueden surgir con una venta minorista tradicional.

Shrauner suele comprar casas en efectivo. Después de proporcionar una evaluación de la propiedad, determina qué reparaciones deben realizarse y luego calcula un valor total posterior a la reparación (ARV). También analiza las ventas comparables en el área antes de hacer una oferta en efectivo. “Tenga en cuenta que la oferta de un inversor reflejará el costo esperado de las reparaciones necesarias y la ganancia requerida”, dice.

Ponerse en contacto con un comprador en efectivo podría ser el camino a seguir:

  • Necesita vender rápidamente y no quiere esperar el proceso de cotización.
  • Quiere la flexibilidad de elegir su propia fecha de cierre.
  • No querrás tener que preocuparte por organizar tu casa o abrirla para exhibiciones.
  • Está vendiendo una propiedad desde lejos y no estará disponible para participar físicamente en la venta.
  • No desea tener que hacer reparaciones y prefiere restituir esos costos del precio de compra.
  • Desea tener una «oferta de respaldo» en caso de que el proceso de listado normal no funcione.

Consulte la calculadora FHFA HPI

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ofrece la Calculadora HPI FHFA para medir el valor de una propiedad comprada en un momento anterior si se vendiera hoy, teniendo en cuenta la tasa promedio de apreciación de todas las viviendas en el área. Simplemente elija su estado, el trimestre y año en que compró la propiedad, el trimestre y año en el que desea vender y el precio de compra original, y la herramienta calculará el aumento aproximado de valor.

La calculadora FHFA HPI proporciona una idea más general y no calcula el valor real de ninguna propiedad específica. El valor real de su casa dependerá de su antigüedad, condición, mejoras y factores del mercado local.

Cuándo es posible que desee consultar la calculadora HPI FHFA:

  • Desea tener una idea general de la tasa de apreciación en su área.
  • Desea medir las tendencias de los precios promedio de la vivienda en su área a lo largo del tiempo.
  • Aún no está listo para vender y solo está haciendo una investigación preliminar.

Solicite una tasación

La mayoría de los prestamistas requerirán una tasación profesional antes de finalizar un préstamo hipotecario, pero también es posible solicitar su propia tasación para ayudar a determinar el precio de venta correcto antes de cotizar.

Wilkins a veces ordena una tasación previa a la cotización cuando vende una propiedad que es única o cuando no hay muchas empresas locales. “Queremos asegurarnos de no dejar dinero sobre la mesa, pero tampoco queremos poner un precio demasiado alto”, explica.

Tener una tasación ya disponible puede ayudar a aumentar la credibilidad del vendedor, justificar el precio de cotización y ayudar a evitar ofertas bajas.

Para las tasaciones previas a la cotización, Massey sugiere que el vendedor busque las opiniones de un tasador profesional local, así como de algunos agentes inmobiliarios.

«El agente examinará el precio de venta de una casa en relación con las ofertas actuales, que pueden ser estratosféricas y poco realistas, mientras que el tasador observará las ventas que se han cerrado y son verificables, y también prestará atención a la actividad actual». ella explica. «Cuanto más compleja es la situación, más importante es la tasación y la tarifa más alta que el vendedor debe esperar pagar».

Si bien una tasación anticipada puede costar unos cientos de dólares, podría valer la pena el beneficio de saber lo que probablemente se tasará su casa cuando el prestamista ordene otra tasación para el comprador.

De esta manera, usted y su agente pueden establecer el precio en consecuencia y planificar cualquier brecha entre el precio de venta y el precio de tasación. Sin embargo, recuerde que obtener una tasación no garantiza que la casa finalmente se venda por esa cantidad.

Cuándo podría tener sentido obtener una tasación previa a la cotización:

  • La casa tiene características únicas que no se reflejarán en las composiciones.
  • Hay compensaciones de ventas limitadas (o nulas) en el área.
  • Tiene una conexión emocional o un sesgo que puede generar expectativas de precios poco realistas y desea que una evaluación sirva como verificación de la realidad.
  • La casa ha tenido renovaciones o mejoras recientes.

Desea obtener un indicador más específico y preciso del valor de la vivienda, pero no desea incluirlo todavía.

Actualizaciones cosméticas, la antigüedad de su sistema HVAC, el estado de las casas circundantes: hay innumerables detalles que entran en la ecuación de valor difícil de alcanzar. Debe controlar el valor de su propiedad para mantener las expectativas bajo control y ayudar a guiar su planificación. Afortunadamente, tiene opciones para calcular los números y determinar dónde se ubica su casa en el mercado.

«Es mejor obtener algunas opiniones y luego usar el promedio para su número final», recomienda Shrauner. «Después de una semana en el mercado, debe recibir comentarios y luego puede ajustar el precio de manera adecuada si aún no ha aceptado una oferta».

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